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特定技能の転職、育成就労の転籍——増える「住み替え」にどう備えるか
はじめに
外国人スタッフの転職・転籍が今後さらに増えていくことは、多くの企業担当者・登録支援機関の方がすでに感じ取っているのではないでしょうか。
特定技能ではすでに転職の動きが活発になっており、2027年4月に始まる育成就労制度では、一定期間を経れば本人の意向で転籍できる仕組みが導入されます。制度そのものが人材の流動化を前提に設計されつつある以上、住居手配の考え方も、これに合わせてアップデートしていく必要が出てきています。
実際、弊社にも、転職にともなう新しい住まい探しのご相談・ご依頼が増えてきています。こうした「住み替え」が増えていくと想定される中で、これまでの個人契約による住居手配では、スムーズに対応しきれない場面が増えていく可能性があります。
本記事では、その背景と、企業として今のうちに考えておきたい備え方を整理していきます。
第1章：「転職・転籍」への備えが必要になってきている
まずは、なぜ今このテーマを考える必要があるのか、その背景を整理しておきましょう。
特定技能と育成就労、それぞれの制度で何が起きているのかを押さえることが、後の対策を理解する土台になります。
第1節：特定技能ですでに進む転職の動き
特定技能は1号・2号ともに、制度上は転職が可能な資格です。
実際、現場では転職の動きが出てきており、HaruNestにも、転職先での新しい住まい探しに関するご相談やご依頼が増えてきています。
在留資格変更許可申請中は新しい会社で働き始められないなど、実務上のハードルは依然としてありますが、それでも転職を選ぶ人材は着実に増えているというのが、現場から見えてきている実感です。
大都市圏の企業や、より条件の良い企業への転職など、内容も一様ではなくなってきています。
第2節：2027年、育成就労制度で転籍がさらに身近になる
2027年4月開始の育成就労制度では、業種ごとに定めた1〜2年の制限期間を経れば、本人の意向で同じ業種内での転職が可能になります。
これまで原則転籍不可だった技能実習と比べると、住居契約についても「長期一択」では組みにくくなっていくことが見込まれます。
特定技能の転職増加と育成就労の転籍解禁は、それぞれ別の変化ではありますが、企業側から見れば、「人材の流動化」という一つの大きな流れとして捉えておいた方がよさそうな現象です。
片方だけを見て対策を考えるのではなく、両方が同時並行で進んでいくという前提を持っておくことが大切です。
第3節：なぜ今、住居契約の前提を見直しておく価値があるのか
これまでの住居手配の多くは、「数年単位で住み続けてもらう」ことを前提に組まれてきました。
転職・転籍によって数ヶ月〜1年程度で退去が発生するケースが今後増えていくとすれば、この前提が徐々に通用しにくくなっていくことも考えられます。
契約の組み方を早めに見直しておくことで、住み替えが実際に増えたときの負担を軽くできる可能性があります。
次章では、個人契約のままだとどのような場面で負担が生じ得るのかを、具体的に見ていきます。
第2章：個人契約で住み替えを繰り返すことの負担
人材の流動化が進んでいくと想定される中で、従来型の個人契約による住居手配には、どのような問題が生じ得るのでしょうか。
ここでは、大家側の視点と、企業側のコスト負担という2つの角度から見ていきます。
第1節：大家が「短期解約リスクのある個人契約」を敬遠しやすくなる
大家にとって、入居者が短期間で退去すると、次の入居者探し・原状回復・空室期間の家賃損失といった負担が発生します。ただでさえ外国人の個人契約には保証や言語面でのハードルがあるとされる中、「いつ退去するか分からない」という不確実性が加わると、大家がより慎重になる可能性があります。
住み替えの頻度が上がれば上がるほど、個人名義での新規契約の審査が通りにくくなる場面も増えていくかもしれません。
ただでさえ選択肢が限られる「外国人可」物件の中で、さらに条件が厳しくなることも考えられます。
第2節：個人契約のまま住み替えを繰り返すことで生じ得る費用負担
個人契約の場合、本人が退去する場合、そのまま契約自体が解約となります。
ここで発生しやすいのが、短期解約違約金です。
賃貸契約では、入居から1年未満での解約に家賃2ヶ月分、2年未満での解約に家賃1ヶ月分といった違約金が設定されている場合があり、転職・転籍のタイミング次第では、この違約金が発生してしまいます。
さらに、新しい勤務先の近くで新たに住まいを探すとなれば、敷金・礼金などの初期費用が、また一からかかることになります。
つまり、住み替えが起きるたびに「違約金」と「新規契約の初期費用」という二重の費用負担が発生し得るのが、個人契約の実務上の課題です。
個人契約である以上、これらの費用は基本的に本人負担となりますが、負担が重なれば、本人から雇用企業や支援機関への相談が増えるなど、間接的に担当者の負担が増えていく可能性もあります。転職・転籍の頻度が上がるほど、こうした費用面・実務面の負担が積み重なっていくことは想定しておいた方が良いでしょう。
第3節：法人契約であれば「人の入れ替え」に対応しやすくなる
一方、法人が契約主体となる借り上げ契約であれば、住んでいる従業員が変わっても、契約自体は法人と物件の間でそのまま維持されます。
退去者が出ても「その部屋に住む人」を入れ替えるだけで済み、都度の契約・審査をゼロからやり直す必要がありません。
この「契約の継続性」は、転職・転籍が増えていく中で、個人契約にはない強みになり得ます。
ただし、退去後に次の人材が決まらない期間が続けば、その間の家賃は会社が負担し続けることになるため、空室リスクをゼロにできるわけではない点には注意が必要です。
それでも、部屋探しの際に選べる候補物件の数や、契約手続きのスムーズさといった点では、個人契約と法人契約とで大きな違いが出てきます。大家側が個人契約より柔軟に受け入れてくれるケースが多いぶん、選択肢の幅も、契約成立までのスピードも変わってくるのです。
住居という箱そのものは維持しながら、そこに住む人材を柔軟に入れ替えていくという発想は、対策の選択肢の一つとして押さえておく価値があるでしょう。
第3章：法人契約という選択肢をどう活かすか
法人契約が持つ可能性を踏まえたうえで、実際にこの選択肢をどう取り入れていけばよいのか、具体的な進め方を見ていきましょう。
第1節：大家から見ても法人契約の方が安心されやすい
契約・支払いの窓口が法人になることで、大家にとっては「個人の入れ替わりリスク」を法人が吸収してくれるという安心感が生まれやすくなります。
実務上も、法人契約の方が短期での入居者入れ替えへの抵抗が少なく、交渉がまとまりやすい傾向があるようです。家賃の支払いも法人口座からまとめて行われるため、滞納リスクの観点でも安心されやすいという側面があります。
第2節：新規の契約から、法人契約への切り替えを検討する
すでに個人契約で入居している住居を、わざわざ法人契約に切り替える必要はありません。現実的なのは、これから新たに契約する住居から、法人契約に切り替えていくという進め方です。転職・転籍の可能性が比較的高いポジションや拠点であれば、優先的に検討してみる価値があります。
その際に注意しておきたいのは、契約の内容です。
法人契約であっても、大家や管理会社によっては「入居者は契約時に申請した者に限る」という条件になっている場合があり、これでは住んでいる人が退去した後に契約を継続することができません。
契約前の段階で、「入居者を入れ替えても契約はそのまま継続できる」という条件（いわゆる入居者入れ替え可の契約）になっているかどうかを、あらかじめ不動産会社・大家に確認しておくことが欠かせません。
第3節：外国人の入居者入れ替えが可能な物件を、スピーディーに手配するために
「入居者入れ替え可」かつ「外国人可」という2つの条件を同時に満たす物件を見つけるのは、いくら法人契約でも手間がかかります。その理由は大きく2つあります。
1つ目は、外国人の入居に不慣れな不動産会社が、いまだに多いことです。個別に問い合わせても、外国人が入居可能かどうかの確認だけで時間がかかり、なかなか話が前に進まないことが少なくありません。
2つ目は、条件が重なるほど確認事項が増えることです。「法人契約なら話が早いだろう」と思って進めても、そこに「入居者の入れ替えができるか」という条件が加わると、大家への確認事項が一気に増え、回答を待つ時間も長くなりがちです。
こうした状況で、自社の担当者だけで条件をすべて満たす物件を一件ずつ探し当てるのは、決して簡単な作業ではありません。問い合わせ先を増やせば増やすほど選択肢は広がりますが、その分だけ確認・調整の手間も比例して増えていきます。
こうした物件探しをどこに相談するかによって、契約までのスピードは大きく変わってきます。日頃から入居者入れ替え可の契約に理解のある不動産会社とつながりを持てているかどうかが、実際の対応スピードを左右する分かれ目になるのです。
まとめ
特定技能の転職、育成就労の転籍解禁により、外国人スタッフの「住み替え」は今後増えていくことが見込まれます。
個人契約のままだと、住み替えが起きるたびに短期解約違約金と新規契約の初期費用という二重の費用負担が発生し得ます。
法人契約への切り替えは、そうした変化に備えるための選択肢の一つです。
すでにある契約を無理に切り替える必要はなく、これから新たに契約する住居から、「入居者入れ替え可」の条件を意識しながら少しずつ移行していくという進め方が現実的でしょう。
契約形態を見直すこと自体がゴールなのではなく、住み替えが実際に発生したときに、いかにスムーズに次の住まいへつなげられるかという実務面まで含めて備えておくことが重要です。
HaruNestでは、外国人の入居者入れ替えが可能な物件を扱う不動産会社とのつながりを活かし、条件に合う物件の選定から契約手続きまでを一貫してサポートしています。
あわせて、電気・ガス・水道の開通や家具・家電の手配まで、部屋探しから生活開始までを一つの窓口でご相談いただけます。
法人契約への切り替えや、住み替えが発生した際のスピーディーな手配でお困りの場合は、HaruNestへお気軽にお問い合わせください。
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