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違法民泊の余波が真面目な外国人労働者を直撃している｜人事・登録支援機関が知るべき現状と対策

  • 坪井 HaruNest
  • 1 日前
  • 読了時間: 9分


はじめに


外国人労働者の受け入れが加速する日本において、住居の確保は2026年になって、ますます難しくなっています。

外国人が入居できる賃貸物件は全体数の中で、元々限られた数しかありませんでしたが、近年はその数がさらに絞られつつあります。


その背景のひとつとして見過ごせないのが、違法民泊問題です。

一部の悪質な事業者や入居者による違法民泊が社会問題化したことで、「外国人に貸すとリスクがある」というオーナー・管理会社の意識が強まり、真面目に働く外国人労働者の住居確保にまで影響が及んでいます。


本記事では、違法民泊問題の実態と規制の動き、そして外国人の部屋探しへの具体的な影響を整理し、人事担当者・登録支援機関が今すぐ取れる現実的な対策をお伝えします。





第1章：違法民泊とは何か、何が問題なのか



第1章 第1節：違法民泊の実態——ヤミ民泊利用者は年間110万人規模



民泊とは、個人が自宅や所有物件を旅行者などに貸し出す宿泊サービスです。

2018年に「住宅宿泊事業法（民泊新法）」が施行され、届出制による合法的な枠組みが整備されました。

しかし実態として、届出も許可もなく宿泊サービスを提供する「違法民泊（ヤミ民泊）」は後を絶ちません。


ヤミ民泊の利用者は年間約110万人規模にのぼるとされており、特に都市部のマンション・アパートの一室が無許可で宿泊施設として使われるケースが頻発しています。


問題となっているのは規模だけではありません。ゴミの不法投棄・深夜の騒音・不審者の頻繁な出入りなど、近隣住民の生活環境を脅かすトラブルが各地で報告されており、住宅街が「異様な雰囲気」と表現されるほど深刻な状況も生まれています。




第1章 第2節：自治体・国による規制強化の動き



事態を重く見た自治体・国は規制強化に動き始めています。

NHK「クローズアップ現代」（2026年1月放映）でも特集が組まれ、全国に約3万6,000件ある民泊をめぐるトラブルと規制の現状が広く報道されました。


東京・新宿区では違法民泊に対して異例の廃止命令が出され、特区民泊の9割が集中する大阪市は新規受付を停止するなど、各地で規制強化の動きが加速しています。

法律面でも、2025年4月に施行された建築基準法改正により、違法民泊の摘発がさらに強化されました。

違法利用の確認・立ち入り検査の頻度拡大、罰金・営業停止命令などの厳罰化が盛り込まれ、従来の「是正勧告」中心の対応から踏み込んだ規制へと転換しています。




第1章 第3節：オーナーにも波及する法的リスク



問題をより深刻にしているのは、違法民泊がオーナー側にも法的リスクをもたらすという点です。

入居者が無断で違法民泊を行っていた場合でも、警察や保健所の調査が入る際にはオーナーも事情聴取の対象となり、管理体制について説明を求められるケースがあります。

「入居者がやっていたことで自分は知らなかった」では済まされない状況になっています。


マンション管理組合レベルでも影響は広がっています。

不審な外国人の出入りを察知した管理組合が総会で管理規約を改正し、民泊の全面禁止を決議するケースが増加。管理組合が出入りを記録・通報するなど、住民レベルでの監視体制が強まっています。

こうした流れが「外国人の入居自体を避けよう」という空気を醸成する一因になっています。





第2章：違法民泊が外国人労働者の部屋探しに与えた影響



第2章 第1節：オーナー・管理会社の外国人審査が全体的に厳しくなった



違法民泊問題が広く知れ渡ったことで、「外国人に貸すと違法民泊に使われるかもしれない」というオーナー・管理会社の警戒感が高まっています。一部の悪質な事例が、まじめに働き生活している外国人労働者全体への不信感として波及してしまっているのが現状です。


違法民泊が発覚した物件では、不特定多数の出入りが続くことで他の入居者の生活環境が著しく悪化します。

治安悪化を感じた優良入居者が先に退去し、違法民泊を運営している張本人は収益が出ているため退去しないという悪循環が生まれ、物件全体の質が低下していきます。


こうした被害を経験したオーナーが「二度と外国人には貸さない」と判断するようになり、外国人が入居できる物件がさらに減少するという負の連鎖が続いています。




第2章 第2節：複数人入居・ルームシェアへの拒否が急増



違法民泊問題の余波として特に顕著なのが、複数人入居・ルームシェアへの拒否の急増です。

「外国人が複数人で住む＝民泊に使われるリスクが高い」という先入観がオーナー・管理会社の間で広まっており、3人以上の入居申し込みは審査を厳しくするという状況が都市部を中心に生まれています。

特定技能・技能実習の外国人が費用を抑えるためにルームシェアを希望するケースは多いですが、受け入れ可能な物件の絶対数が大幅に減少しています。


さらに、近年の都市部における空室率の回復・向上という市場環境の変化も重なっています。無理をして入居者を募らなくても日本人入居者が集まるようになったオーナーが、わざわざリスクを取って複数の外国人入居者を受け入れる必要を感じなくなっているのです。


違法民泊への警戒と空室率の回復という二つの要因が重なり、複数人入居の壁はかつてより格段に高くなっています。




第2章 第3節：登録支援機関・個人事業主名義での転貸への忌避感が拡大



もうひとつ深刻な影響として、登録支援機関や個人事業主が物件を借り上げて外国人に提供する転貸形式への忌避感がオーナーや管理会社の間で広まっていることが挙げられます。


かつては「外国人が直接借りにくいなら支援機関が代わりに借りればいい」という発想が一定の有効性を持っていました。

しかし、賃貸借契約を締結した法人・個人事業主が物件をAirbnbなどに無断掲載するケースや、雇用関係がない名義貸し的な転貸が民泊の隠れ蓑として悪用されるケースが発覚したことで、管理会社側の対応が大きく変わりました。


現在では、雇用関係のない企業や個人事業主名義での申し込みに対して審査を厳しくする管理会社が増えており、「雇用関係が確認できない転貸の形式では貸せない」と明示するオーナーも出てきています。


以前は有効だった手法が、現在ではむしろ疑いの目を向けられる原因になっているという現実を、支援機関の担当者は直視する必要があります。





第3章：状況を踏まえた現実的な解決策と発想の転換



第3章 第1節：外国人本人または受入企業名義での契約に切り替える



変化した市場環境に対応するためにまず取り組むべきは、契約の主体を変えることです。


登録支援機関名義での借り上げ転貸が通りにくくなっている現在、最も信用力が高く審査を通過しやすいのは受入企業名義の法人契約（借り上げ社宅）です。

企業が契約者になることで、家賃の支払い能力・管理体制・緊急時の連絡窓口が明確になり、オーナー側の不安を大幅に解消できます。


ただし、社宅制度を持たない雇用企業では、外国人向け賃貸の相場感や手配の進め方といった知識・ノウハウを持っていないケースが多くあります。

そのような場合は、外国人の住居手配に精通した専門業者をサポートとして活用しながら社宅を探すという選択肢も有効です。

社外のノウハウを借りることで、適切な家賃水準の物件を効率よく確保できるだけでなく、オーナーとの交渉や審査書類の準備といった実務負担も大幅に軽減できます。


登録支援機関の役割は「契約の主体になること」から「外国人本人または受入企業が契約できるよう支援すること」へと移行していく必要があります。




第3章 第2節：外国人専門の仲介窓口を活用して交渉の土台を整える



個別の不動産会社に飛び込みで交渉するよりも、外国人の入居実績が豊富な専門の仲介窓口を活用することで、審査が通りやすい物件に絞り込んで提案を受けることができます。


弊社（HaruNest合同会社）が運営するWelcomeNestJapanでは、GTN・いえらぶ保証などの外国人専門保証会社と連携した物件はもちろん、レオパレス・APAMAN・ミニミニ・地場の不動産会社・外国人専門業者など幅広いネットワークから物件を提案しています。


飛び込みや個別交渉では断られる場面でも、WelcomeNestJapanを通じることで各不動産会社が協力的に対応してくれるため、オーナー・管理会社への各種交渉もお任せいただけます。

違法民泊問題で外国人全体への信用が揺らいでいる今だからこそ、「外国人の入居に慣れた業者・物件」を選ぶことが住居確保の近道になっています。




第3章 第3節：大人数まとめてより少人数単位での手配が物件確保の近道



住居確保の戦略として、もうひとつ重要な発想の転換があります。それは入居人数を最初から少人数単位で設計することです。


「契約金の費用がかかるから」と、できるだけ大人数をまとめて入居させる手法は以前から多くの支援機関の担当者が考えたことではないでしょうか。しかし、ここまで述べてきたように現実のハードルは年々上がり、賃貸物件を借りられる保証はなくなりました。

いくら大人数で入居させたいと考えても、物件がなくては採用スケジュールにも影響がでてしまいます。


そこで、「1人1部屋」「2人で2DK」といった少人数単位での入居を前提に採用・住居計画を組み立て直すことをお勧めします。これにより物件確保の成功率は大幅に改善される可能性があります。人数が少ないほど審査が通りやすく、民泊への転用を疑われるリスクも下がります。


そして、都市部では一人あたり月5〜6万円（光熱費・通信費含む）を現実的な住居費として見込み、その金額を賄える賃金水準で採用できているかを採用前に確認しておきましょう。採用人数・入居形態・住居費の目安を事前にすり合わせておくことで、「部屋が見つからない」という事態を防ぐことができます。




まとめ


違法民泊問題は一部の悪質な事業者・入居者が引き起こしたものですが、その影響はまじめに働く外国人労働者全体に及んでいます。


オーナー・管理会社の審査厳格化、複数人入居への拒否増加、支援機関名義転貸への忌避感——これらはいずれも、外国人の住居確保をさらに難しくする要因として積み重なっています。


「以前うまくいっていた方法が通用しなくなっている」という現実を直視し、契約の主体を変える・少人数単位で手配する・採用計画の段階から住居を設計するといった戦略の転換が、今の市場環境では不可欠です。


このような外国人の住宅確保でお困りの方、手間や負担が大きいと感じている企業担当者、登録支援担当者の方は、是非一度、WelcomeNestJapan（HaruNest合同会社）にお気軽にお問合せください。


お問い合わせ

外国人スタッフの住居手配に関するご相談は、WelcomeNestJapan（HaruNest合同会社）までお気軽にご連絡ください。



本記事のデータは、法務省・NHKクローズアップ現代・JBpress・ゴールドオンライン・建築基準法改正関連資料などの公開情報を参考に作成しています。


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